De câteva luni, Asociația de Proprietari Nr. 3 ”Nicolae Titulescu” din Craiova este în centrul unui scandal monstru. Proprietarii unor apartamente au descoperit că, deși nu fac parte din asociația menționată, li se calculează liste de întreținere, li se impută penalizări și li se defalcă salariile conducerii asociației. Pentru a-i convingă să intre în asociație – și, astfel, să scadă celorlalți cota parte din cheltuieli si datoriile istorice – președintele i-a avertizat pe proprietari că au 5 zile la dispoziție, ca să intre în asociația lui. În caz contrar, oamenilor ar urma să li le taie utilitățile.
Cum s-a ajuns aici
În anul 2004, fosta Asociație de locatari nr. 3 ”Nicolae Titulescu”, care includea câte zeci de blocuri din Craiova, fiecare cu mai multe scări, a fost organizată ca asociație de proprietari. Judecătoria Craiova i-a acordat personalitate juridică printr-o hotărâre în care a menționat doar o singură scară din fiecare bloc, așa cum se poate observa:
Ani de zile, această asociație a administrat toate blocurile menționate, inclusiv apartamentele situate pe scări care nu erau incluse în hotărârea de înființare a asociației. În câțiva ani, a ajuns una dintre asociațiile cu cele mai mari datorii către furnizori.
În urma unor acuzații de fraudă, la conducerea asociației s-au perindat mai multe persoane, dar nu au reușit să rezolve problemele.
Întrucât s-a constatat că asociațiile mamut, cu multe blocuri, nu sunt o formă eficientă de administrare a proprietăților, în anul 2018 a fost adoptată o nouă lege a asociațiilor de proprietari. Prin ea s-a stabilit că asociația de proprietari este „a proprietarilor dintr-un condominiu”. Adică asociațiile de proprietari nu vor mai putea cuprinde decât maxim un singur bloc, doarece condominiu înseamnă, conform acestei legi, „imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună”. Prin aceeași lege, s-a introdus obligația ca asociațiile să își actualizeze actele, pentru a fi în conformitate cu noile dispoziții legale.
Însă, Asociația de Proprietari 3 ”Nicolae Titulescu” nu și-a actualizat actele, fiind convenabil pentru conducerea acesteia ca salariile și restul cheltuielilor administrative să fie împărțite la cât mai multe apartamente, chiar dacă unele nu fac parte din asociație.
Cum a început scandalul
Anul trecut, la adunarea asociației, proprietarii de la scările care nu sunt trecute în hotărârea din 2004 de înființare nu au fost lăsați să participe și să voteze. În aceste condiții, cei care au putut participa au votat că refuză ca cei care nu pot participa să se desprindă din asociația lor. Astfel, în continuare urma să aibă obligația de a plăti salarii și alte cheltuieli administrative.
Sătui de costurile prea mari, sătui de scandalurile de la adunările generale, unde, practic, trebuia să vină tot cartierul (fiind vorba de zeci de blocuri) și neavând voce în adunarea generală, proprietarii unei scări au strâns semnături pentru a-și face asociație pe casa scării și au înregistrat dosar de înființare la instanță.
După ce Judecătoria Craiova a aprobat înființarea asociației de scară, conducerea Asociației de Proprietari Nr. 3 ”Nicolae Titulescu” și-a dat seama că urmează să le plece și restul scărilor. Asta însemna că salariile conducerii se vor împărți la mult mai puține apartamente care, în consecință, vor plăti mai mult. Drept urmare, au contestat la tribunal hotărârea de înființare a asociației de scară, susținând că Adunarea Generală, la care proprietarii scării nu au fost primiți, nu a fost de acord cu dezlipirea și că, dacă totuși s-ar aproba dezlipirea, ar trebuie să plece, după realizarea unui complex audit financiar-contabil, și cu o parte din datoriile asociației către furnizori. Prin Decizia nr.97/2023, Tribunalul Dolj a menținut hotărârea de înființare a asociației de scară, precizând că, în condițiile în care proprietarii scării nu au aderat la asociația veche, este ilegitimă solicitarea asociației veche de anulare a creării asociației noi de scară în lipsa preluării datoriilor vechii asociații. În plus, a obligat asociația veche să plătească, din banii membrilor ei, cheltuieli de judecată pentru apelul declarat.
Santaj? Amenințare? Înșelăciune?
Înțelegând foarte bine consecințele motivării hotărârii Tribunalului Dolj, în sensul că datoriile și salariile nu pot fi imputate decât celor care au aderat la asociație, conducerea Asociației de Proprietari Nr. 3 ”Nicolae Titulescu” a început să facă presiuni în scris pe scările care încă nu au făcut demersuri pentru a-și face asociație de scară și a scăpa de calvarul asociației mamut.
Printr-un anunț pus la aviziere, proprietarii de la aceste scări sunt ademeniți să adere la asociația veche, în caz contrar urmând să li se taie utilitățile și să fie expulzați din asociația din care nu fac parte. În document nu li se spune că urmează să adere și la datorii:
E legal?
Din punct de vedere legal, Curtea Constituțională a României a statuat prin mai multe decizii că:
- proprietarii de apartament au dreptul și nu obligația să se înscrie în asociația de proprietari a blocului;
- membrii actuali nu pot refuza unui nou proprietar cererea de înscriere în asociație, explicând că persoană are dreptul la voce în adunarea generală chiar dacă a cumpărat/moștenit un apartament ulterior înființării asociației.
În plus, conform articolului 13 alin.(1) din Legea nr. 196/2018 a asociațiilor de proprietari, ”asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu”. Deci, dacă doar jumătate din proprietari pot fonda o asociație, e clar că această condiționare a furnizării de utilități de a da o cerere de adeziune la asociație pare a fi un demers abuziv, care prezintă o situație falsă și care, în realitate, are alte scopuri. Proprietarii susțin că de fapt se urmărește ca datoriile, împreună cu salariile, să fie repartizate și celor noi care aderă la asociație, realizând astfel un beneficiu injust membrilor actuali, inclusiv conducerii asociației, care, conform acestor proprietari, nu ar fi fost aleasă în mod legal, având calitate falsă de organ de conducere.
Conform articolului 207 din Codul Penal referitor la infracțiunea de șantaj, ”constrângerea unei persoane să dea, să facă, să nu facă sau să sufere ceva, în scopul de a dobândi în mod injust un folos nepatrimonial, pentru sine ori pentru altul, se pedepsește cu închisoarea de la unu la 5 ani. Dacă faptele au fost comise în scopul de a dobândi în mod injust un folos patrimonial, pentru sine sau pentru altul, pedeapsa este închisoarea de la 2 la 7 ani”.
Conform articolul 206 din Codul penal referitor la infracțiunea de amenințare, ”fapta de a amenința o persoană cu săvârșirea unei infracțiuni sau a unei fapte păgubitoare îndreptate împotriva sa ori a altei persoane, dacă este de natură să îi producă o stare de temere, se pedepsește cu închisoare de la 3 luni la un an sau cu amendă, fără ca pedeapsa aplicată să poată depăși sancțiunea prevăzută de lege pentru infracțiunea care a format obiectul amenințării”.
Conform articolul 244 din Codul penal referitor la infracțiunea de înșelăciune, ”inducerea în eroare a unei persoane prin prezentarea ca adevărată a unei fapte mincinoase sau ca mincinoasă a unei fapte adevărate, în scopul de a obține pentru sine sau pentru altul un folos patrimonial injust și dacă s-a pricinuit o pagubă, se pedepsește cu închisoarea de la 6 luni la 3 ani. Înșelăciunea săvârșită prin folosirea de nume sau calități mincinoase ori de alte mijloace frauduloase se pedepsește cu închisoarea de la unu la 5 ani. Dacă mijlocul fraudulos constituie prin el însuși o infracțiune, se aplică regulile privind concursul de infracțiuni”.
Având în vedere că infracțiunile de mai sus sunt anchetate doar la sesizarea celor vătămați, oare se vor face plângeri penale? Cei care care au reușit desprinderea ne-au declarat că nu îi mai interesează situația vechii asociații și că „cine vrea să rămână în asociația mamut își merită soarta”.